前有深圳“房价不跌‘管理组’”，抱团涨价打响资产保卫第一枪；

现有西安“房价不跌‘村委会’”，不按规定价格列入不友好家庭。

【资料图】

最近这两天，网传西安港务区绿城全运村“业主”群聊截图，真真的是惊呆所有吃瓜群众， 就连我们的几位全运村业主朋友们也纷纷表示，“社死了”！

“每个业主挂牌价格需要通过村委会审核...对于审核不通过的家庭，村委会予以谈话驳回低价成交申请，设定冷静期个月。对于多次谈话还要低价成交，扰乱全村市场稳步上涨的家庭，列入不友好家庭。”“小区预计于今年7月底成交价格保持2.5，24年7月成交价格稳定在3万元。25年7月3.5万，26年7月达到4万元。”“小区特制定三年行动计划。”

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这样一个“闹剧式”的“涨价同盟”，却反映出现如今市场上的两个典型问题，值得我们好好讨论。

二手房市场中的焦虑

回到这一次的“涨价同盟”事件，绿城全运村作为一个大体量社区，在这个社区中，除了自住的业主外， 还有投资、投机客的存在，特别是在当时政策红利下，港务区红利加持以及相对“平价”的价格确实吸引了一波投资客的进驻。

在截图中，我们也发现有业主朋友回复“群里肯定有不是业主的中介”、“这种信息还是不要发”等声音，在最新的业主群公告中，也出现了“请大家注意甄别是否是真业主”的提醒。

这也间接的印证了我们多年“吃瓜”练就下的本能反应： 这个“集体抱团涨价”闹剧，其实更多的只是部分业主在市场红利以及房价初涨下的“非理性行为”。

说是“非理性行为”，但这样的行为所带来的后果却是非常严重的：

★如果 说话的人是业主 ，这样的事件出现后， 对社区整体的口碑和后期的挂牌销售都会带来负面影响 ，毕竟在这样的事件后，买二手房的购房者也绝对会多一层考虑，考虑是否存在“接盘”可能性；

从我们了解到的信息，今年出售的全运村洋房产品，均价也基本在2.1-2.3万元/㎡，而这样的一个“涨价同盟”却要求 “临高铁的成交价格不得低于2.3万元 /㎡ ，不临高铁的不得低于2.5万元 /㎡ ”，这样明显与市场不合理的价格，会有业主同意？

★如果 说话的人是中介或二手投机客 ，这样的事件大概率就是 部分“黑中介”和急于出手的二手投机客，在抱团操纵区域价格，哄骗业主抬高挂牌价，造成区域价格预期上涨 ，自己再以稍低于市场的价格挂牌，加快自己手中房源脱手，从而获得盈利。

这里插一句话： 在2018年6月25日，住建部联合多部发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动》的通知。其中，重点整治投机炒房行为， 包括垄断房源，操纵房价、房租，捂盘惜售或变相囤积房源，哄抬房价，恶意炒作等行为。 在2019年，深圳某小区便因个别业主发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价， 而被约谈当事人、暂停网签、哄抬房价者将被列入黑名单、情况严重者甚至追究刑事责任。 可以说，这个处理决定非常严厉，建议大家不要尝试。

谁能在这场“闹剧”中受益？反正不是自住和听信他人盲目挂高价的业主们。

甚至，在这场闹剧下，自身没有任何受益，反而恶化了自己小区在二手市场的口碑同时，又进一步带动港务区本身的话题热度，又为周边同样“有地段、有配套、有产品”的在售新盘和其他楼盘在挂二手房源们引了流。

这算不算是一种，聪明反被聪明误。

作为购房者，动辄几百万的固定资产，没买的时候想便宜些，买了后天天想涨价，这样的心理自然是人之常情。再加上二手房交易本身属于合同行为，是个人的买卖自由，你自己想挂天价都没问题。

但“道德绑架”同小区的业主，正常成交还要扣上“不友好家庭”的帽子，被“冷暴力”？我们觉得大可不必。

跳出事件本身，这其实在市场上并不是单纯的个例， 在不少热门二手房片区，都或多或少有由中介或二手房东们抱团形成“小联盟”。

为何如此？

再以绿城全运村为例，优质的地段、配套+优质的产品+优质的学区，后续房价确实能如愿稳涨 （稳涨是肯定的，但跳涨一年5000，还是有些想太多） 。

但涉及到区域内现如今仍处于起步阶段， 大量新盘、二手存量房供应量依然存在，后续市场也将会进入一个“内卷时代”。

在价格没有任何优势时，二手购房者的选择机会依然很多。而且，不止二手房，源源不断的新房供应，在现如今限价阶段，性价比也远远要高出不少。

这便是现如今，二手房东们的焦虑，准确说是投资客的焦虑。

特别是接下来，二手房数量只会越来越多， 同质化产品的竞争也会越来越激烈，无论是地段、面积还是产品、品牌、配套甚至是邻里圈层，都会随着城市的发展进步，而得到全方位的提升。

而在这时，提供给二手房购房者的选择也越来越多，能否顺利卖出，不光光靠这些外在因素，更多的还是价格和诚意。

“有配套、有品质、有地段、有口碑”这样的产品怎么可能不会出现稳涨？

不要总想着通过“涨价联盟”，来妄图控制区域房价，购房者也不傻，有价无市又有什么用？

接下来的二手房市场， 还将经过漫长的内卷时代，保持心态，合理配置，急功近利的投机取巧并不可取，最终还是会害了自己。

想要稳涨收益，如何做？

房地产行业的特殊性，让房价不可能像其它商品一样价格完全由市场供需决定，更多地受政策、人口等因素的影响，涨跌都会是周期性的事情。

在海哥今天的视频中，也说了：“想让自家小区的房价有个好行情，除了产品端的因素以外，好的配套、区域的发展潜力也很关键。”

而除了产品端以及外部的配套因素外，其实还有业主自身。

特别是老社区，在城市和楼市的发展下，楼盘、户型的设计、外观的落后等等，确实是一大产品痛点。

我们可以做不到像其他楼盘业主“集资重修外立面、重新铺设园林、重新修建入户大堂和大门”，但我们可以组建“业主联盟”，配合物业、保洁，一起努力维护社区环境，保持社区干净整洁、设施齐备，这样也能维持产品价格在同区域中有一个不错的表现。

而纯新盘社区，更是如此，一个好的社区环境、好的邻里关系、好的物业服务，也是在置换时有一个明显的溢价效果。

因此， 与其组建“涨价联盟”，不妨花点心思组建“社区联盟” ，提高社区整体环境、素质以及社区氛围，即便价格不会有太大涨幅，但至少在居住体验上，还是有一个不错的感受。

最后则是置换，特别是现如今，在房住不炒和限价、合理满足改善型购房需求的市场利好环境下，吃掉红利的购房者，不妨也可以及时卖掉老房子，换置新房。

无论是居住需求的体验提升，还是新产品的品质提升所带来的资产保值，都是一个不错的选择。

关键词： 成交价格 违规行为 处理决定